La vente d’un bien immobilier soumet le vendeur et l’acheteur à un certain nombre d’obligations légales. L’acheteur comme le vendeur doivent en effet faire en sorte que la vente de la maison ou de l’appartement se déroule dans de bonnes conditions en respectant certaines règles bien précises. Voici un aperçu de ces obligations des deux parties dans la vente d’un appartement.
Vos obligations d’information en tant que vendeur d’un bien immobilier
Il est dans le droit de l’acheteur de connaître toutes les informations relatives à l’appartement dont il fait l’acquisition pour éviter les mauvaises surprises au cours de son usage. Le vendeur doit ainsi donner à l’acheteur un certain nombre d’informations essentielles, notamment l’inondabilité du terrain, l’existence ou non d’un traitement pour amiante, l’état de l’installation électrique, les servitudes…
La majorité de ces informations peuvent être obtenues grâce à la réalisation d’un diagnostic immobilier à Marseille ou dans la ville où le bien immobilier est situé. Toutes les informations sont contenues dans le dossier de diagnostics techniques que le vendeur doit remettre à l’acheteur. Le notaire est le professionnel qui est en mesure de vous accompagner pour le respect de cette obligation.
Vos obligations de garantie pour la vente de votre appartement
L’article 1625 du Code Civil stipule que le vendeur doit être capable de garantir à l’acheteur « la possession paisible de la chose vendue ». En pratique, il s’agit de la garantie contre l’éviction, qui oblige le vendeur à respecter les termes de la vente et à ne rien faire pour limiter la jouissance normale et tranquille du bien par son nouveau propriétaire.
Il existe aussi une autre obligation de garantie, qui est la garantie contre les vices cachés. Un « vice caché » est défini comme un « défaut rendant le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit son usage à tel point que l’acheteur n’aurait pas conclu la transaction ou l’aurait acheté moins cher ». Il faut néanmoins préciser que le contrat de vente peut contenir une clause d’exonération des vices cachés que l’acheteur doit se faire un devoir de repérer.
Quelles sont les obligations de délivrance du vendeur ?
Lors de la signature du contrat de vente, le vendeur doit s’engager à céder le bien à l’acheteur. Si vous êtes le vendeur, vous êtes donc dans l’obligation de céder le bien immobilier et assurer sa livraison à l’acheteur. Vous prenez l’engagement de délivrer la maison ou l’appartement dans le même état qu’au jour de la visite durant laquelle l’acheteur a émis son offre d’achat. C’est lors de la signature du contrat de vente que les clés seront remises et dès lors, l’acheteur récupère le bail, le dépôt de garantie, etc. Au cas où il y a non-respect de l’obligation de délivrance, l’acheteur peut recourir à la justice afin de faire annuler la vente ou l’exécution forcée de la délivrance. Il peut aussi réclamer des dommages et intérêts à cause du préjudice qu’il a subi.
Il faut néanmoins préciser que l’usure normale apparue au cours de la procédure de vente ne peut être considérée comme un manquement à l’obligation de délivrance. D’autre part, si vous mettez en vente un bien immobilier, vous avez aussi le droit d’invoquer un cas de force majeure pouvant conduire à l’annulation ou la suspension des obligations de délivrance. Mais pour cela, vous devez avoir fait face à un événement imprévisible, non contrôlable et extérieur à la transaction. Les tribunaux doivent être en mesure d’évaluer cette situation particulière en fonction des cas.
Et qu’en est-il des obligations de l’acheteur ?
L’acheteur et le vendeur ont des obligations bien différentes, celles de l’acquéreur étant essentiellement financières lors du contrat de vente. Afin de devenir le nouveau propriétaire du bien immobilier qu’il convoite, l’acheteur devra en effet payer le prix de vente défini dans le contrat à la date qui aura été convenue. Ce sont des éléments qui doivent être fixés par les deux parties dans le document appelé « compromis de vente » et qui est en quelque sorte l’avant-contrat. Dans le cas où ces détails ne sont pas précisés, l’acheteur doit effectuer le paiement au moment où le bien est délivré.
En principe, il appartient aussi à l’acheteur d’assumer le paiement des frais d’actes et autres accessoires à la vente, à moins que le contrat ne prévoie une autre répartition. De plus, il n’appartient pas à l’acquéreur de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, qui doivent être respectivement à la charge du propriétaire et de l’occupant au 1er janvier de l’année considérée. Il faut cependant faire attention, car une réparation prorata temporis de la taxe foncière selon la date d’acquisition peut être effectuée, ce qui ajoute aux obligations de l’acheteur.
Dans le cas où ce dernier ne respecte pas sa part de contrat, le vendeur a la possibilité de mobiliser deux recours. Soit il utilise tous les moyens à disposition des créanciers afin d’obliger l’acheteur à assumer son obligation de paiement, en ayant recours à une rétention du bien immobilier par exemple. C’est que l’on appelle l’« exécution forcée de la vente ». Le vendeur peut aussi procéder à l’annulation de la vente.
Les différentes obligations du vendeur en fonction de la nature du bien
Le vendeur voit ses obligations varier en fonction du fait que le bien immobilier qu’il propose est une maison ou un appartement. La principale distinction entre la vente d’une maison ou la vente d’un appartement est la prise en compte de la copropriété et donc de l’immeuble. Cela peut impacter l’acheteur de manière autant positive que négative.
Outre les différents diagnostics techniques d’usage tels que le gaz, l’amiante ou la performance énergétique, le vendeur est aussi dans l’obligation de fournir les informations concernant la propriété. Il faut que l’acheteur soit au fait sur l’état des parties communes, grâce à un dossier complet contenant le diagnostic amiante, le contrat de risque d’exposition au plomb… Il appartient au syndic de l’immeuble de faire réaliser ces diagnostics par un prestataire qualifié. Enfin, selon la loi ALUR, les vendeurs d’un appartement en copropriété doivent fournir d’autres documents tels que la fiche de mise en copropriété, le règlement, le montant des charges, etc.
